שמאות למשכנתא: כל מה שצריך לדעת

למה הבנק צריך שמאי?

כאשר בנק מעניק הלוואה לדיור, הדירה משמשת בטוחה להחזר ההלוואה. כדי לדעת כמה הוא יכול להלוות, הבנק צריך לדעת מהו שווי הנכס. ההערכה הזאת נעשית בשומה שמבצע שמאי מקרקעין – ובדרך כלל שמאי שנמצא ברשימת השמאים המאושרים של אותו בנק.

גובה ההלוואה נגזר, בין היתר, מהיחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס (שיעור המימון). בנק ישראל קובע מגבלות על שיעור המימון בהתאם לסוג הלווה ולמטרת ההלוואה. משמעות הדבר היא שהשווי שנקבע בשומה משפיע ישירות על סכום המשכנתא האפשרי.

מהי שומת תקן 19?

תקני השמאות בישראל מתפרסמים על ידי הוועדה לתקינה שמאית שליד מועצת שמאי המקרקעין. תקן 19 עוסק בשומות מקרקעין לצורך בטוחות במוסדות פיננסיים, וקובע אילו נושאים חייבים להופיע בשומה, כיצד יש לבדוק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, ומתי ניתן לבצע שומה בהיקף מקוצר ומתי נדרשת שומה מורחבת.

הבנקים מפרטים דרישות נוספות משלהם, ולכן שומה למשכנתא נכתבת לרוב על גבי תבנית של הבנק ונשלחת אליו ישירות.

מה השמאי בודק?

ביקור בנכס: מצב פיזי, שטח, חלוקה פנימית, קומה, כיווני אוויר ותחזוקה כללית של הבניין.

בדיקה משפטית: רישום הזכויות (טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת), שעבודים, הערות אזהרה וזיקות.

בדיקה תכנונית: היתרי בנייה, התאמה בין הבנוי בפועל להיתר, חריגות בנייה ותכניות החלות על המקרקעין.

ניתוח שוק: עסקאות השוואה באזור, התאמות לפי מאפייני הנכס ומגמות מחירים.

חריגות בנייה, למשל, עלולות להשפיע על השווי שהבנק מוכן להכיר בו, ולכן כדאי לבדוק אותן לפני חתימה על חוזה.

דירה מקבלן ודירה יד שנייה

ברכישת דירה מקבלן, בעיקר בפרויקטים בליווי בנקאי, תהליך השומה שונה במקצת: השמאי מתייחס לחוזה, לתכניות ולמפרט, ולעיתים לשלב הבנייה. בדירה יד שנייה השומה מבוססת על הנכס הקיים בפועל ועל השוק הסמוך.

במקרים של מחזור משכנתא, הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס או הוספת לווה, גם כן נדרשת שומה, לעיתים בהיקף מקוצר.

שומה פרטית לפני רכישה

מעבר לשומה שהבנק מזמין, יש רוכשים שבוחרים להזמין שומה פרטית עוד לפני החתימה על החוזה. שומה כזו נכתבת עבור הרוכש עצמו, ומטרתה לענות על שאלות כמו: האם המחיר המבוקש סביר ביחס לשוק? האם יש חריגות בנייה שעלולות לעכב את קבלת המשכנתא? האם קיימות תכניות בסביבה שעשויות להשפיע על השווי, לטובה או לרעה? האם צפוי היטל השבחה במימוש זכויות?

שומה פרטית יכולה גם לעזור במשא ומתן מול המוכר, משום שהיא מציגה נתונים ממשיים ולא רק תחושות. בעסקאות מורכבות, כמו בית פרטי, דירת גן עם הצמדות או נכס עם רישום לא מוסדר, ההשקעה בבדיקה מוקדמת עשויה לחסוך הפתעות יקרות.

גם יועצי משכנתאות נעזרים לא פעם בהערכה מוקדמת כדי לבנות תמהיל מימון מתאים ולדעת מראש מה שיעור המימון הצפוי.

מה עושים אם השומה נמוכה מהמחיר?

זה קורה. מחיר עסקה הוא תוצאה של משא ומתן, ושמאי לא תמיד יגיע לאותו מספר. במקרה כזה אפשר לבקש מהבנק לבחון את השומה מחדש ולהציג מידע שאולי לא נלקח בחשבון, כמו עסקאות השוואה רלוונטיות או שיפוצים מהותיים. אם השווי לא משתנה, ייתכן שיהיה צורך בהון עצמי גבוה יותר.

כדי להימנע מהפתעות, כדאי לבצע בדיקה ראשונית של הנכס עוד לפני החתימה, בייחוד כאשר יש חריגות בנייה או מצב רישום מורכב. יועצי משכנתאות ושמאים עובדים לא פעם יחד בשלב הזה.

שאלות שכדאי לשאול לפני השומה

כדאי לברר מראש מי הזמין את השומה ועבור מי היא נכתבת, מה מועד הביקור בנכס ואילו מסמכים השמאי צריך. ברוב המקרים יידרשו נסח רישום או אישור זכויות, חוזה המכר או טיוטה שלו, ולעיתים גם היתר בנייה, תשריט או מסמכים על תוספות בנייה. הכנה מראש מקצרת את התהליך ומפחיתה את הסיכוי לעיכובים.

בזמן הביקור כדאי להראות לשמאי את כל חלקי הנכס, לרבות מחסן, חניה, גג או חצר, ולציין שיפוצים שנעשו. מנגד, חשוב לזכור שהשמאי בודק גם את המצב החוקי: תוספת בנייה שאין לה היתר עשויה להיות מצוינת בשומה ולהשפיע על הערכת השווי לצורכי הבנק.

מומלץ גם להבין שהשומה משקפת את שווי השוק במועד הביקור ולא את המחיר שהקונה מוכן לשלם. בשוק תנודתי, או בנכס ייחודי שקשה למצוא לו עסקאות השוואה, הפער בין השניים יכול להיות משמעותי, ולכן כדאי להיערך לכך כבר בשלב תכנון המימון.

אם לאחר קבלת השומה מתגלה טעות עובדתית, למשל שטח שגוי, קומה שגויה או רכיב שלא נכלל, אפשר לפנות לבנק או לשמאי ולבקש בדיקה. פנייה כזו צריכה להיות עניינית ולכלול מסמכים שתומכים בטענה, כמו תשריט, היתר או חוזה. תיקון של טעות עובדתית שונה מבקשה לשנות את השווי רק משום שהוא אינו תואם את המחיר שסוכם, ולכן כדאי להבחין בין השניים ולהתייעץ עם יועץ המשכנתאות לפני הפנייה. בכל מקרה, ההחלטה על גובה ההלוואה נשארת בידי הבנק, בהתאם למדיניות האשראי שלו ולשווי שנקבע בשומה.

איך המשרד יכול לעזור

משרד שמאי המקרקעין שמואל וינר עורך חוות דעת לבתי המשפט ולבתי הדין הרבניים, לבנקים, ליזמים ולדיירים בהתחדשות עירונית, ונמנה על רשימת השמאים של בתי המשפט. המשרד פועל באזור שבין חיפה לתל אביב, בפגישות בתיאום מראש. לשאלות או לתיאום בדיקה ראשונית אפשר לפנות בטלפון 050-9040036.

שאלות נפוצות