שמאות מקרקעין בגירושין וחלוקת רכוש

למה צריך שמאי בהליך גירושין?

בהליכי גירושין, הנכס היקר ביותר של בני הזוג הוא לרוב דירת המגורים. כדי לחלק את הרכוש בצורה הוגנת – בין אם אחד הצדדים רוכש את חלקו של השני ובין אם הנכס נמכר – יש צורך לדעת מהו שוויו האמיתי. כאן נכנסת חוות דעת של שמאי מקרקעין: מסמך מקצועי, מנומק ואובייקטיבי שמשמש בסיס להסכם או להכרעה שיפוטית.

מעבר לדירת המגורים, לעיתים קרובות מדובר גם בדירות להשקעה, מגרשים, נכסים מסחריים, זכויות בנחלה או זכויות עתידיות בפרויקט התחדשות עירונית – וכל אחד מאלה דורש בדיקה שמאית משלו.

המסגרת המשפטית בקצרה

חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973 קובע לגבי זוגות שנישאו מ-1974 ואילך את הסדר איזון המשאבים: עם פקיעת הנישואין, כל צד זכאי באופן עקרוני למחצית משווי נכסי שני בני הזוג, למעט חריגים כמו נכסים שהיו לאחד הצדדים לפני הנישואין או שהתקבלו בירושה או במתנה. לצד החוק התפתחה פסיקה ענפה, למשל בעניין "שיתוף ספציפי" בדירת מגורים שנרשמה על שם אחד מבני הזוג.

הדיון יכול להתנהל בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני, בהתאם לנסיבות ולשאלה היכן נפתח ההליך. בשתי הערכאות נעשה שימוש נרחב בחוות דעת שמאיות.

הקביעה המשפטית – מה בדיוק מתחלק ובאיזה יחס – היא עניין לעורכי הדין ולערכאה השיפוטית. תפקיד השמאי הוא לקבוע את השווי.

שמאי מטעם צד או שמאי מטעם בית המשפט?

כל צד רשאי להזמין חוות דעת שמאית מטעמו. עם זאת, כאשר יש פערים בין חוות הדעת, בית המשפט או בית הדין ממנים לעיתים קרובות שמאי מומחה מטעמם, שחוות דעתו אמורה להיות ניטרלית. פעמים רבות הצדדים מסכימים מראש על מינוי שמאי אחד מוסכם, וכך חוסכים זמן, כסף ומתח.

שמאי שמתמנה כמומחה מטעם בית המשפט פועל כגורם ניטרלי: הוא מזמין את שני הצדדים לביקור בנכס, מאפשר לכל אחד להציג מסמכים וטענות, ונותן חוות דעת שניתן לשאול עליה שאלות הבהרה ואף לחקור עליה.

מה בודקים בשומה לצורך גירושין?

השמאי בוחן את מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס: רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, היתרי בנייה, חריגות בנייה, תכניות החלות על המקרקעין וזכויות בנייה לא מנוצלות. בנוסף נבחנות עסקאות השוואה באזור ומגמות שוק.

שאלה מרכזית היא המועד הקובע לשומה. לעיתים נדרש שווי ביום הקרע, לעיתים במועד קרוב להכרעה, ולעיתים שני המועדים – לפי מה שנקבע בהחלטה או בהסכמה. גם שאלות כמו שווי נכס תפוס (שאחד הצדדים גר בו) או שווי זכות עתידית בפינוי בינוי עשויות לעלות, ויש להן השפעה מהותית.

נכסים מיוחדים בחלוקת רכוש

לא כל נכס הוא דירה רגילה. כאשר בין נכסי בני הזוג יש בית פרטי עם זכויות בנייה לא מנוצלות, מגרש, נכס מסחרי מניב או זכות בנחלה, השמאות מורכבת יותר. בנכס מניב, למשל, השמאי בוחן גם את ההכנסה מדמי שכירות, את תנאי החוזים ואת שיעור התשואה המקובל בשוק. במגרש נבחנים הייעוד התכנוני, זכויות הבנייה ומצב הרישום.

מצב נפוץ נוסף הוא דירה בבניין שנמצא בתהליך התחדשות עירונית. הזכות לקבל דירה חדשה וגדולה יותר בעתיד היא בעלת שווי, אך שווי זה תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט, בסיכונים שבו ובלוחות הזמנים. במקרים כאלה חשוב שחוות הדעת תסביר במפורש כיצד הוערכה הזכות העתידית, כדי שהצדדים והערכאה יוכלו להבין ולבחון את ההנחות.

לבסוף, כאשר אחד הצדדים מעוניין להמשיך לגור בדירה ולרכוש את חלקו של השני, השומה היא הבסיס לחישוב הסכום. ההסכמה על שמאי ועל מועד קובע כבר בשלב מוקדם יכולה לקצר את ההליך באופן משמעותי.

טיפים לבני זוג בהליך

כדאי לרכז מראש מסמכים: נסח טאבו, חוזה רכישה, היתרי בנייה ותכניות, ואישורים על שיפוצים או השקעות.

מומלץ לתאם עם עורך הדין את שאלת השמאי המוסכם ואת השאלות המדויקות שעליהן תשיב חוות הדעת.

חשוב לזכור שהשמאי אינו צד לסכסוך. חוות דעת מקצועית ומנומקת היא הכלי הטוב ביותר לסגור את הפער – בהסכם או בפסק דין.

איך נראית חוות דעת טובה?

חוות דעת שמאית בהליך משפטי צריכה להיות ברורה, מנומקת ושקופה. היא מתארת את הנכס ואת סביבתו, מפרטת את המצב המשפטי והתכנוני, מציגה את עסקאות ההשוואה ששימשו לקביעת השווי ומסבירה אילו התאמות נעשו ומדוע. כאשר הנימוקים גלויים, קל יותר לבית המשפט, לצד השני ולבני הזוג עצמם להבין את המסקנה ולבחון אותה.

לעיתים השמאי נדרש להשיב לשאלות הבהרה או להעיד בבית המשפט. לכן חשוב שהשומה תיכתב מתוך הנחה שהיא תיבחן לעומק, ושהשמאי יוכל להסביר כל הנחה שבה, בלשון פשוטה ובלי להסתתר מאחורי מונחים מקצועיים.

בני זוג רבים שואלים אם כדאי להגיע להסכמה על שמאי אחד. במקרים רבים הסכמה כזו חוסכת זמן, עלויות ומחלוקות נוספות, אך ההחלטה תלויה בנסיבות ובייעוץ המשפטי שכל צד מקבל.

איך המשרד יכול לעזור

משרד שמאי המקרקעין שמואל וינר עורך חוות דעת לבתי המשפט ולבתי הדין הרבניים, לבנקים, ליזמים ולדיירים בהתחדשות עירונית, ונמנה על רשימת השמאים של בתי המשפט. המשרד פועל באזור שבין חיפה לתל אביב, בפגישות בתיאום מראש. לשאלות או לתיאום בדיקה ראשונית אפשר לפנות בטלפון 050-9040036.

שאלות נפוצות