זכויות דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38

פינוי בינוי, תמ"א 38 – מה ההבדל?

התחדשות עירונית היא שם כולל למיזמים שבהם מבנים ישנים מתחדשים בתמורה לזכויות בנייה נוספות ליזם. שני המסלולים המוכרים ביותר הם תמ"א 38 ופינוי בינוי.

תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית שנועדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרתה ניתן לחזק ולהוסיף קומות לבניין קיים (תמ"א 38/1) או להרוס ולבנות אותו מחדש (תמ"א 38/2). בשנים האחרונות נקבעו הסדרים חדשים להחלפת תמ"א 38, ורשויות רבות עוברות לתכניות מקומיות להתחדשות עירונית, ולכן חשוב לבדוק מה המסלול שרלוונטי לבניין שלכם היום.

פינוי בינוי – מיזם רחב יותר, לרוב של כמה בניינים או מתחם שלם, שנעשה באמצעות תכנית מפורטת חדשה. הדיירים מתפנים, הבניינים נהרסים ונבנים במקומם בניינים חדשים וגבוהים יותר.

המסגרת החוקית

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 קובע את הרוב הנדרש מבעלי הדירות לצורך התקשרות בעסקה, ומסדיר את אחריותו של "דייר סרבן" שמסרב באופן בלתי סביר. החוק לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח-2008 מסדיר נושאים דומים במסלולי תמ"א 38. במקביל פועלת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמפרסמת מידע ומדריכים לדיירים.

הוראות החוק בתחום משתנות מעת לעת ונוגעות לפרטים רבים, ולכן מומלץ לבדוק את ההסדר העדכני עם עורך דין מטעם הדיירים.

למה דיירים צריכים שמאי משלהם?

היזם מגיע עם צוות מקצועי, כולל שמאי ויועץ כלכלי. כדי לנהל משא ומתן שווה, לדיירים מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מטעמם – עורך דין, מפקח בנייה, ולעיתים גם שמאי מקרקעין.

השמאי מטעם הדיירים יכול לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, לבדוק שהתמורה לדיירים סבירה ביחס לרווח היזמי, ולוודא שהחלוקה בין הדיירים הוגנת.

תקן 21 ודוח כדאיות

תקן שמאות 21 עוסק בבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית. הבדיקה מנתחת את ההכנסות הצפויות מדירות היזם, את עלויות הבנייה, התכנון, המימון והמיסוי, ואת שווי התמורה לדיירים, ובודקת אם הרווח היזמי נמצא בטווח סביר.

רווח יזמי גבוה מדי עשוי לרמוז שיש מקום לשפר את התמורה לדיירים; רווח נמוך מדי עשוי להצביע על פרויקט שקשה לממש. בשני המקרים, הבדיקה עוזרת לדיירים לקבל החלטה מושכלת.

טבלאות ניקוד, הקצאה ואיחוד וחלוקה

בבניין אחד, הדירות שונות זו מזו בגודל, בקומה, בכיוון ובהצמדות. השאלה מי יקבל איזו דירה בבניין החדש, ובאיזה גודל, נפתרת לעיתים באמצעות טבלת ניקוד או טבלת הקצאה שמכין שמאי. בפינוי בינוי שכולל שינוי חלוקת הקרקע נדרשת גם טבלת איחוד וחלוקה, שמבטיחה שכל בעל זכויות יקבל חלק יחסי לשווי שהיה לו במצב הקודם.

מה קורה אחרי החתימה?

החתימה על הסכם עם יזם היא רק תחילת הדרך. לאחר מכן מגיעים שלבי התכנון, הגשת התכנית או הבקשה להיתר, הדיונים בוועדות התכנון והבנייה, קבלת ההיתר, ההתארגנות לפינוי ותקופת הבנייה. תהליך כזה נמשך לא פעם שנים, ובכל שלב יכולים לעלות שינויים: תוספת או הפחתה בזכויות, שינוי בתמהיל הדירות או דרישות של הרשות המקומית.

חשוב שההסכם יכלול מנגנונים שמגנים על הדיירים במקרה של שינויים כאלה, וכי נציגות הדיירים תמשיך ללוות את התהליך יחד עם אנשי המקצוע מטעמה. השמאי יכול לבחון את השפעת השינויים על הכדאיות ועל התמורה, ולהשתתף בישיבות מול הוועדות כאשר נדרש.

מה לבדוק לפני חתימה

שווי התמורה: תוספת השטח, מרפסת, חניה, מחסן, ומפרט טכני.

בטוחות: ערבויות בנקאיות, ביטוחים ודיור חלופי בתקופת הבנייה.

לוחות זמנים ומנגנוני יציאה אם הפרויקט אינו מתקדם.

נשיאה במיסים ובהיטלים: מי משלם היטל השבחה, מס שבח ומס רכישה, ואילו פטורים חלים.

שמירה על אינטרס כלל הדיירים, כולל דיירים מבוגרים או בעלי צרכים מיוחדים.

שאלות נפוצות של דיירים בשלבים המוקדמים

בשלב הראשון דיירים שואלים בדרך כלל אם היזם המוצע מתאים, האם ההצעה הוגנת ומה קורה אם חלק מהשכנים מתנגדים. אין תשובה אחת לכל המקרים. ההחלטה תלויה בזכויות שאפשר לקבל על פי התכניות החלות, בעלויות הפרויקט, בלוחות הזמנים ובמצב השוק. לכן חשוב שהדיירים יקבלו מידע מקצועי בלתי תלוי עוד לפני שהם נדרשים לחתום.

שמאי מטעם הדיירים יכול להסביר מה המשמעות הכלכלית של התמורה המוצעת: שטח הדירה החדשה, מרפסת, חניה ומחסן, ולצד זאת להסביר את מה שהדיירים מוותרים עליו בתקופת הביצוע. במקביל, עורך דין מטעם הדיירים בוחן את ההסכם עצמו, את הבטוחות ואת מנגנוני ההגנה. שילוב של שני אנשי המקצוע עוזר לדיירים לקבל החלטה מושכלת.

חשוב גם לשמור על תקשורת פתוחה בין השכנים. מחלוקות רבות נובעות מחוסר מידע או מתחושה שההקצאה אינה שוויונית. טבלת הקצאה שקופה ומנומקת, שמסבירה כיצד נקבעה כל דירה, יכולה לצמצם חשדות ולקדם את הפרויקט.

כדאי לזכור שפרויקט התחדשות עירונית נמשך בדרך כלל שנים, משלב ההתארגנות ועד קבלת הדירות החדשות. במהלך התקופה עשויים להשתנות התכניות, מחירי הבנייה ומצב השוק, ולכן ההסכם צריך לכלול מנגנונים שמגנים על הדיירים מפני עיכובים ושינויים. שמאי ועורך דין מטעם הדיירים יכולים לעזור לבחון אם ההגנות האלה מספקות, ואם התמורה עדיין סבירה לאור השינויים.

איך המשרד יכול לעזור

משרד שמאי המקרקעין שמואל וינר עורך חוות דעת לבתי המשפט ולבתי הדין הרבניים, לבנקים, ליזמים ולדיירים בהתחדשות עירונית, ונמנה על רשימת השמאים של בתי המשפט. המשרד פועל באזור שבין חיפה לתל אביב, בפגישות בתיאום מראש. לשאלות או לתיאום בדיקה ראשונית אפשר לפנות בטלפון 050-9040036.

שאלות נפוצות